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写给在墨尔本做房地产开发的朋友们

滴答房产 http://house.tigtag.com/   2014-04-15    天涯    

滴答网讯      房地产开发,在中国可是一个很牛的词,动辄数千万上亿,沾上开发商一词,非富即贵啊!

澳洲呢,就不同了,由于当地的国情、政策、法规和中国的不同,有个几十万澳币也能搞开发,于是乎,懂行的,不懂行的,呼啦一起上,最后有得意风生的,就也有见天抹泪的。有摸爬滚打若干年还没倒下,走了很多弯路,最后爬起来又成功了的,也有一朝被蛇咬,投资失败后远离房地产开发市场的。

这篇文章,只是想贡献出来自己的经验,不论成功,只论失败。看到很多投资者由于一些基本的小错误最后导致了投资失利,我感到十分痛心。在澳洲也没有什么书籍或者讲座能给投资者和外来的开发者一些提醒和建议,我且以有限的知识和经验贡献出来,希望做地产投资和开发的人少走弯路。很多最后的成功者都是钱铺出来的,不断的失败学习出来的。希望我在这里开贴纸上谈兵,也能让各位有所收获,少走弯路。论坛里高手云集,有说的不对的地方,不全的地方,请各位指正。

有投资者在国内身家上亿,想来澳洲移民,顺带做点开发赚点钱以维持澳洲开销。结果不适应澳洲当地的方式,包括人的做事方式,做事节奏,一味追求某一方面的快速,忽略了其他因素,导致亏损。以前还在别人公司为别人做事的时候,深受国内老板和澳洲文化冲突之害,很是痛苦。

我人在墨尔本,澳洲其他城市不熟悉,所以就只谈墨尔本了。

基本上我会在后面谈到如下内容:

1 在墨尔本的主要的几种开发形式

2 如何在澳洲融资

3 税收和避税

4 为什么会亏钱

5 资质问题

Townhouse的开发非常常见,大部分在搞这个,门槛低,小有小的做法,大的话也有几百套的。里面要考虑的因素很多,考虑的越周全,资金越安全。

从买地,也就是对项目的选择说起吧。某地产大亨说过,对项目的选择就是三个原则,"Location Location Location!"可见Location有多重要。一般来说,尽量选到学校附近,火车站附近,电车线路附近,购物中心附近,最好附近还有小学,中学等等。当然,满足的条件越多,地价就越贵。但也更好卖。但根据我的经验,便宜的地有便宜的卖法,贵的地当然也有贵的市场。

在好区搞开发,例如doncaster,boxhill,burwood,比起一些发展中的区,例如Springvale,Nobel Park, Reservisor, 利润率不一定就高,风险不一定就低。尤其

过去一年多来,墨尔本地产市场有些低靡,现在又渐渐进入上升期,但是再仔细观察一下,真正受影响的是那些比较高档的区的房产销售,普通新家庭还是要买房,如果不想搬去遥远的新区,那么就只能在城区内买便宜的affordable的unit.我认为50万以下的unit或者townhouse是刚性需求,风险反而低,你肯定卖得出去的。所以不要为了面子就专门扎堆去doncaster,glen waverley, glen iris,要量力而行,也可以把眼光放在次一点的区,可能还更有收获。如果你想要搞开发,又没有信心,那么可以不用选在好区。例如Doncaster的新房供应量已经远远超出其他区,销售压力可想而知。

等你选好了区,那么涉及到一个问题,就是你要开发的户型,究竟针对的是哪种买家?如果当地是租房市场旺盛,那么你可以搞成小户型,房间尽量多,由于Council对卧室数量和车库的限制,你可以把多出来的卧室在图纸上做成Study room,或者Retreat等等,客户买到手以后方便自己改,这种户型利于销售。

如果当地是自住需求,那么就可以考虑把房间做成3个卧室加书房,主卧放在一楼,少草地,放个Timber Decking,会比较迎合市场。

当然如果不确定的话,可以和当地中介商量户型问题。

那么你买的地,都有哪些因素会影响造价呢?

1, 坡度。坡度除了影响造价,还影响销售。例如老年人就不喜欢上5个台阶再进家门。坡地也要做切土和回填,影响土壤等级。雨水排水系统(Retaintion System)的要求可能也会增高,从而大幅增加造价。还有可能太陡,切到Water table,造成漏水问题,为了做防水系统,也会增加造价。

2, 植被。大树有可能是压垮你的最后一根"稻草".砍一棵大树有几千的,连申请带请人来砍,都是成本。砍完了就完事了?NO, 还有树根呢。要确保树根死了,要把最后的树桩挖走处理掉,负责大树根会导致土壤水分不平衡,造成地基运动。这是能砍的树,问题都不大,还有不能砍的树呢。如果是有Council注册的保护树种,若非这块地真的是超有价值,便宜量又足,那么尽量就别买了。你看上了这块地,申请砍树,还得有正当理由(当然你可以想什么办法让这棵树提前寿终正寝),整个过程下来也是费时费力(要记得费时的意思就是你还在付利息,时间就是金钱真是一点没错)。看看planning scheme对这块地有没有植被保护,例如significant vegetation overlay,如果有类似的overlay,可能需要额外交钱,也可能需要其他部门批准,也可能根本不让你碰这棵树,你也就别想着开发的事了。买地钱看清楚!在哪里看呢?Google一下 vic lands,去land channel的planning maps,点选你的地块,生成报告,你就能知道你的地上有什么overlay了。

在有些区,你自己的地上有树就算了,甚至你要小心邻居家的树刚好在Boundary上的情况,有些council不在乎,但有些council很小心,如果你新的开发项目刚好在这段Boundary上有外墙,那么意味着你的地基边梁会切断别人家的树根,别人家的树因你的建筑行为而死,有时候真的会惹来麻烦。所以council可能不批你那么多你想要的房屋数量,以保护环境。那你不就亏了么。买地的时候小心。反正一般离大树6米内不可以建筑。对树对地基都不好,在心里自己做初步规划的时候可以大概考虑一下这个6米原则。

3 Heritage. 也就是文物遗产保护。有些80年以上的老房子,已经被政府保护了,没有特别许可,不能推倒的,只能翻修,即使翻修也得重新申请规划批文。所以在买地的时候的section 32文件里看有没有Heritage overlay.如果有,可能不能推倒重建。

4 Easement. 也就是废水管道。买地的时候要看你这块地有没有通废水管道,管道位置在哪。如果在很靠边界的地方,或者在邻居一侧,那都是有开发价值的。如果在靠地的中间,那就失去了开发价值,因为管道上不可以建筑的。有一个原则叫angle of appose,在这里打字解释真的不方便,不如有兴趣的人自己google一下,你看到一个管道,在切面图里,从管道底面向右上45度画一条线,那么这个线内括走的土地,是不能建筑的,看看这条线括走了多少地,你就知道你的地有多少开发价值了。

5 services. 也就是水电煤气,雨水和废水的排水系统,也会影响你的造价和开发价值。例如你这块地的雨水排水口在50米以外,你意味着你建成房子后(分地),要从地下挖洞连通50米外的雨水管道,50米的地道价格大概也在万来澳币吧。新的连排别墅也需要把电线从空中改成地上的电井,这也是数千的费用。所以在section 32上看清楚,service都在哪里?

有过一个客户的开发项目,新的车道需要移开现有的一根电线杆才能做,这不是找刺激么。好像最后花了9千多吧。

那你在看地的时候,心里琢磨将来怎么分地,可要看看门口有没有电线杆或者树木挡路。可能会影响你报批的数量。

继续说其他的分区。

Mixed Use Zone,是在之前的基础上改进了,最高建四层,可以建高密度和中密度房型。可能在火车站附近会遇到这种区划。对高度限制不严格。如果申请的话,可能批给你更高的高度。

Residential Growth Zone,是新引进的区划。可以建Townhouse和公寓。限高是13.5米,当地Council有权规定当地的限高。最高四层。在社区中心和火车站附近能遇到这种区划。

General Residential Zone,新引进的区划。可以使用现代设计风格,只能建独栋房屋或者townhouse,限高9米。

Township Zone,改进型区划,可以建独栋房屋和townhouse.限高9米。在房屋增长缓慢的地方能遇到这种区划。

Low Density Zone,这种区划就只能建独栋房屋了。偏远地区比较常见这种区划。

再说起Overlay,真是很重要。在买房的时候,或者买项目的时候,一定要了解这块地被什么Overlay罩住了。Overlay可以理解为电子地图里的图层,各个部门的底图都是一致的,但是各个部门所关心的事情不一样,所以绘制的地图就不一样,比如植物保护部门绘制的保护物种图,这就是个Overlay,如果你看中的项目就被这个图层给括进去了,那就要小心了。

Overlay也不是很可怕,就是费钱。如果要搞开发,在算成本的时候,要把这部分要考虑进去。例如有些植物保护Overlay是说某些树种很珍贵,除非对人生命造成威胁,是不能砍伐的,但有些是你要交Contribution fee,可以理解为环境补偿费,就可以开发。例如洪水易发区,不是说你不能在这开发,是要考虑可能你的Finish Floor要比平常高个几百毫米,你造价可能上升之类。这些Overlay的细节在规划部门的主页上能查到,在买地前要自己看看。也可以在Iphone手机上下载规划部门的app.买地钱一定带着这些问去先去问问Architect.

我见过比较奇怪的案例是有一位中国房地产开发商来墨尔本买农场地转用途,结果因为刚来不懂,付了17万澳币现金作为订金,并且签的是无条件合同,才发现这块地有个环境部门的Overlay,因为这块地里有个井,这个井里生活着一种珍贵的青蛙物种,不可以开发,最后这17万澳币就不要了,地也没买。

看到这里,你可能觉得在澳洲做开发真是很麻烦很危险。也不然,你不了解的东西你就会觉得麻烦和危险,等你一旦理解了,消化了,也就觉得安全了。其实在我看来,中国的法律法规更麻烦些。

在墨尔本做开发有好处也有坏处,比起亚洲国家来说的话。一方面澳洲的法律法规比较透明,规则也是透明的,除非特别大的公司,对一般的中小型开发商来说,大家都在公平的起跑线上。你要做什么事情,不像在亚洲国家需要到处请人吃饭给好处,还要求人之类。澳洲做事按照程序、制度来,所以人为的风险会比较低。利润稳定,可以预见,受到外界影响的可能性比较小。缺点呢,利润率可能比亚洲国家低。

作为开发商,不怕有些地方算少了点,就怕漏项,有些地方压根没想到要算,结果利润白白就没有了。

说到这里,不得不和另一个话题一起提,就是要看懂建筑商的报价。

你说你要买地开发吧,除了建筑本身的费用,你要考虑的有:

供水公司的增容费用,分水表费用,废水接口费用。

门口有没有电井?没有电井要考虑做电井的费用。你的项目多大?有几十套公寓那么大?那要考虑电力公司会不会在你项目门口加个几万块到十来万的变压器!会不会你的项目的新车道旁边有电线杆?要移这个电线杆也要准备万来块钱。

新项目的地块里废水管道接口有多深?按照每米2600来计算吧。要是有3米深,那就准备8千块来做Boundary Shaft吧。

新项目的Fence要不要重新建?要的话也要算上,几千上万也很容易,Builder有的也不包这个。

这个地区的公共用地补偿费是几个百分点(Public Open Space Contribution)?如果你分了3块或以上的地,注意这个费用,可能是Council对地估价的2%,你买来的地如果是100万,那么2万现金就要白白交给Council.有的海边的区还有10%的。

如果你买来地是放在公司名下的话,那你卖地的时候要不要包GST?问清楚你的会计再做决定。别最后卖完房子还给税局几万GST,那就白做了。

有没有把卖地的时候的中介费考虑进去?2%也就这么没了。

设计费呢?别忘了设计费。做个批文一万到两三万都有可能。加上施工图工程图,再来一两万。

做项目要是贷款,可千万别忘了算利息,利息也是占成本中很大的部分。一百万的项目一年7%的利息可别忘了。

主要的款项暂时就想到这么多了,也是小型开发商最常忘记计算的几项。

再说说Builder的报价的事。墨尔本的Builder名声都不好,这是因为建筑本来就是投资很大的事,对建筑商来说也是风险很高的。开发商和建筑商是利益矛盾的双方,也就可以理解了。建筑商也知道开发商会四处询价,那么报低了价,能吸引到开发商,但自己的利益却得不到保证,万一哪个地方出差错,就白干了,还能赔进去。如果报高了呢,显而易见,开发商也不找你呀。

于是建筑商也很无奈,只能在报价上耍花招了。所以开发商首先要多找几家builder要报价,其次要做到Compare apple to apple,不要错过实诚的builder.有些建筑商故意一开始把报价写的很低,等你真的开始和他合作建房,发现很多容易有风险的条目其实都没有包括,最后要多加钱。也可能有些装修材料没有包括,或者配置很低,最后要多加钱。避免这种情况就要 Compare apple to apple,便宜的不一定是最好的。

有个中东某国的人是个builder,在华人圈里小有名气,他用很低廉的报价吸引了40多个客户,很多都是中国人,签了合同,收了定金后,就什么都没干,直接拿着大额定金跑路了,手机永远不接。便宜的东西背后可能有陷阱。

建筑合同法里规定了一种条款叫Provisional Sum,这个是说,如果在签合同时,有些成本无法计算,那么要给出一定的预测和机动款,最后多退少补。有些事例如挖地基,的确在开挖前是不知道要挖多深才能见到hard clay的,那就只能这么规定了。所以开发商有可能还要往这种事里多加钱。很多小开发商现金又不多,全靠贷款,那么就要小心这种事了,在买地的时候就要看土壤检测报告,到底大石头多不多,Hard Clay在几米深,坡度不要太斜等等,以避免provisonal sum.

Provisional Sum的例子不止地下碰到石头。在特别差的土壤等级也会遇到,不开挖是不知道出土量有多少,浇筑水泥的工程量有多少,所以也要作为provisional sum.基本上在开工前无法确定成本的,都要归到provisional sum里。坡地也会遇到。做装修工程也会遇到这个。

至于地下室,也可以建,没有听说有法律禁止,当然必须要向council申请,如果建地下室很增加房子的value的。多准备个10万块,就能有个不错的地下室。

再看上面的一个回复说有人在国内宣传土地永久,7年增值一倍,租金回报率高什么的,那些都是公寓项目的销售用词,有些公寓由于地理位置好,比如学校附近之类,确实能收到很多租金。有些公寓就不一定了,但是公寓没有自己的地,这是常识,但可以永久拥有。在论坛里很多人靠公寓吃饭,我就不多说了,何况本文是给做开发的朋友看的,买公寓的朋友看了也没帮助。

上面说完了开发成本,现在说建筑成本。

建筑成本和开发成本是有区别的,区别就在于有些分项builder是不负责的。明显的地方好说,例如水电煤气的分表费用,增容费用。但有些builder就跟你玩游戏了。所以有些报价看起来好便宜,但是fence不包,driveway不包,new crossover不包,landscaping 不包,那这些就真的变成你这个开发商的开发费用了。你当然是想风险越小越好,所以你想让builder包的越多越好,一个项目上百个分项,有时候builder自己都会遗漏,何况作为开发商的你呢。所以越仔细研究,越小可能性产生冲突损失钱。

上面说的是包活给builder,这种建筑方式,尤其越大的项目,builder收取的利润会越高,例如3个unit以上,因为现场的各种突发状况因为规模问题,变的会有更多影响力,builder一个不小心,就会亏钱。所以builder会尝试多收一些钱来保护自己,以防哪个地方没估计到。除了保护自己的钱外,再加上利润。这种做法大builder除外,因为他们有独立的预算部门,来控制成本。

Builder如果没做好本分,最受伤的其实是开发商。我接手过几例builder没算好报价,或者没运作好财务,申请破产,把开发商的项目扔在那里,2年之久,木架都变黑了,最后又花很多钱重新返工。开发商两年的银行利息都够买辆奔驰的了。

所以挑选builder挺重要,有些builder就是干活的匠人出身,不懂管理,做一两个项目还弄得清楚,做三四个项目直接就乱套了。把这个项目的钱用在另一个项目上的,用客户的钱买四驱车的,导致项目无法进度,都有。而且有些builder自己是工匠出身,自己建房子可能成本低极了,就以为给客户也可以这个价格建,结果一下3套房子到手里来,忙不过来,又因为报价太低无法雇人,项目只能扔下了。

所以我个人看来,懂管理的builder更重要。

下面说说另一种建房的方式

这种方式其实会省钱,风险也降低了不少。但是前提是自己要多少懂一些建筑。具体做法是,你雇佣这个builder当project manager,给他管理费和builder license的使用费。

作为开发商,这样做的好处是,第一,降低了成本。因为Builder通常会收取建筑额的20%以上作为利润和风险规避,有的也会只收取15%到18%.但如果你雇佣builder做project manager,你付给他的钱可能只需要5%到8%.项目越大可以谈的空间越大。

但这样的方式也有一定的要求,例如作为开发商你的现金流必须很强大,背负着80%的贷款就别这么搞了。第二点自己对建筑最好比较懂,有的不合理的事情也能反应过来。第三点,倒是不用担心你的manager会拿回扣什么的,这种事很少,我以前为别人当manager的时候,澳洲本地人想分包我的工程,只是打电话来求,没有一个给我钱或者物什么的,连杯咖啡都没请我喝过。所以manager传统trades坑开发商还是比较难。避免这种情况也不难,就是在开工前找预算公司做个项目预算,严格按照预算施工,不会出格到哪里去。

最后质保问题,澳洲新房的质保是出builder license的人负责的,和开发商无关,这点和中国不同。所以房子没盖好,以后有质量问题,是找builder的。

这次谈谈保险吧。

涉及到建筑行业的保险,有几个必须要知道的概念。一个是New home warranty insurance,也叫Builder's insurance,这个保险呢,是开发商付钱,builder代买,QBE出售。保护什么呢?注意了,保护的是业主,如果物业出售了,保护的是随后的买家。保险期限为:结构性的defect保6年,内装修defect保2年。注意了,你买了这个保险,并不是说出了建筑上的质量问题就有保险赔付,千万别听人忽悠,这个保险只是用在当Builder破产、消失、死亡时,Builder无法履行其责任,那么保险公司会介入对业主进行相应的赔偿。

听起来是不错,但是这个New Home Warranty Insurance基本上只赔付建筑额的20%,也起不了大的作用,其二是耗时极长,数年不赔付都不奇怪。所以如果摊上一个坏builder,拖着你的项目不做,那就变成一个非常劳民伤财的局面了。

另一种保险,就是Public liability insurance,这是builder的公共责任险,当第三方在工地上受伤、死亡,或者工地丢失、损坏东西,保险公司赔付builder.这个保险和开发商无关。开发商应该自己买保险,保护自己的公司。

还有一种息息相关的保险就是work cover了,只要是有雇员,就一定要买这个保险。也和业主无关,是builder买给自己员工的。

前文提过,维多利亚州的规划框架改革了,接下来会有重大影响。很大可能很多区里的某些区域会对开发进行限制,本来能划分6个地块的,现在也许只能划分两个了。最先响应规划部门的两个Council是Cambellwell和Glen Iris的Council,你会发现很多在这两个区内的地,本来能划分5个8个的,甚至是公寓的,现在都无法划分,或者只能划分2,3个了。

规划法和Common Law不同,一般法律是对实施前的案例不适用的,但唯有规划法是一实施,现在正在报批的项目都要按照新法来审核。

除了这两个Council,其他Council会陆续向规划部门递交本区的新框架。所以各位开发商在买新地之前,务必要找Architect问清楚,不要擅自做决定,以免造成重大损失。

购房专家

John Yang

房产专家
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