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澳大利亚房产:买房就是买位置

滴答房产 http://house.tigtag.com/   2015-01-12    互联网    

在经历过房产财富在多个跌宕起伏周期的洗礼之后,"买房就是买位置"这一说法已经成为国人投资澳洲房产的至理格言……

滴答网讯      在经历过房产财富在多个跌宕起伏周期的洗礼之后,"买房就是买位置"这一说法已经成为国人投资澳洲房产的至理格言。在海外成熟、成功和职业的房地产投资者眼中,什么才是放之四海而皆准、在房价上涨、市场价格横盘调整、价格下跌的三个周期都可以应用和判断房产投资的标准又是什么呢?

一、投资介入时机最为重要(Timing),而非位置。如何判断房地产投资介入的最佳时机和趋势呢?从海外地产判断市场趋势的经验来看,通常的判断依据是房地产投资的时钟原则,以时钟上3、6、9、12点钟四个方向来分析:

12点钟方向:

即达到房产市场周期的顶峰。相关的数据体现为:经济进入过热期,失业率上升,房屋均价创新高,租售比、收入比超过居民可承受合理值,空置率创新高,租金回报率创新低,房屋的拍卖清出率下滑,房屋成交量快速回落。

3点钟方向:

即进入房产市场的回调周期。相关的数据体现为:经济进入停滞期,失业率继续攀升,房屋均价开始回落,租售比、收入比超过居民可承受合理值,空置率开始降低,租金回报率企稳,房屋的拍卖清出率降低,房屋成交量维持低位水平。

6点钟方向:

即进入房产市场周期的底部。相关的数据体现为:经济进入回暖期,失业率大大降低,房屋均价连续3个季度维持稳定或略有小幅回升,租售比、收入比进入居民可承受范围,空置率创新低,租金回报率与贷款利率差距值最小,房屋的拍卖清出率上升,新房开工率连续3个季度小幅上升,房屋成交量开始回升。

9点钟方向:

即进入房产市场上升周期。相关数据体现为:经济进入高速增长期,失业率维持平稳,房屋均价连续上升,租售比、收入比开始拉大,空置率维持平稳及小幅上升,银行进入加息周期,房屋的拍卖清出率创新高,新房开工率大大提升,房屋成交量逐渐加大。

在房产投资中,根据房产市场的周期变化来识别购买房产项目的市场拐点,确定最佳的投资介入时机和判断未来房市趋势。

二、第二重要的参考要素是中位价(Median Price), 也非位置本身。投资跟自己收入与可负担的支出相匹配的房产价格,即:Median Price(中位价格的房产,不是平均价格-Average price);由于国内地产立项的目的不同,人群定位不同,平均房产价格的升降无法真正反应市场的未来走势,而中位价却反应的是100套由低到高成交物业中第50套的成交价格,能够更加科学的反馈这个国家、城市、甚至地区的中产阶层的房价负担能力,更能体现和反映市场的未来走势和趋势。而国人恰恰要么热衷买便宜货,要么是投资海外的豪华住宅;对于成熟的房地产投资市场而言,买房自住和投资房产完全是两码事--如果房子用于自住,即使房子升值了却没有减轻还款压力和带来收入,其实还是负债;相反,投资型物业升值了,并且带来了额外租金溢价和负债率的降低,那么这样的资金投入叫作投资,该类房产才可称得上叫做收益型资产。

第三、也是最后的一点才与位置沾边,即:投资有潜力和发展预期的位置 (Potential ), 而非已经成为大家公认的好位置的"位置".用美国地产界的行话讲:"You buy what you have seen!"即:您要为您所看到的"好位置"付出代价和支付成本。

正所谓:市场如"赌场",发展商是站在台里面"发牌"的人(Banker),而投资者是永远的"看牌"人(Player)。位置、位置、位置是由美国商业地产大亨唐纳德-川普经营商业地产成功的座右铭,而非李嘉诚帮助所有地产投资者们创造房产财富的成功秘诀。作为发展商们的赚钱口号,在房价震荡下行、徘徊不前的市场形势下,只可能沦为把购房者们作为"引君入翁"的宣传"陷阱"而已!而相对客观的投资项目和判断市场走势的方式是:获取独立第三方的经济数据、房产交易数据,根据房产周期的时钟原则判断入市时机(Timing)、投资自己可以承担的、中产阶层最易接受的中位价房产-Median Price, (而非人云亦云,被发展商牵着鼻子走),及选择具有投资价值、能够带来地区格局变化,有潜力的位置作为投资目的地 (Potential )。

购房专家

John Yang

房产专家
回答数:123 解答率:80%
专家领域:房产
擅长:房产
房产论坛
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