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中国投资客赴美买房--硅谷房地产市场分析

滴答房产 http://house.tigtag.com/   2015-02-17    乐居综合    

滴答网讯    硅谷 (Silicon Valley), 地处美国加州北部旧金山湾以南,是世界最为知名的电子工业集中地,是美国高新技术的摇篮,也已成为世界各国高科技聚集区的代名词。这里曾诞生了太多伟大的公司和激动人心的创业故事,而如今,硅谷的房地产市场正上演着一个新的故事。

硅谷地区主要由圣塔克拉拉县(Santa Clara)与圣马特奥县(San Mateo)组成,也包括旧金山的部分地区。近两年,硅谷地区的房价可谓水涨船高,在2013年,硅谷地区整体的房价(包含独栋房屋、康斗、合作公寓)中位数达到了691,850美元,年涨幅超过10%.全美低收入住房联盟发布的统计显示,去年美国十大房价最高的城市中,四个位于硅谷地区,分别是San Francisco、Santa Clara、Marin和San Mateo.

目前硅谷房市已完全复苏 房价超过07年巅峰水平

金融危机之后,硅谷地区的房价下跌了约20%左右,与美国房市整体下跌幅度相当。而从2012年开始,硅谷地区的房价开始迅猛复苏,截止9月份,圣塔克拉拉与圣马特奥的房价中位数分别为806,000美元与891,600美元,已比07年峰值高出16%与12%,而美国整体房价仍低于前期峰值10%左右。

此外,截止2013年末,硅谷地区房屋销售量从2007年低点反弹了44%,仅去年一年就有27%的增幅,与之相对的,整个加州地区的房屋销量数据分别为30%与9%.硅谷地区的房市热度与复苏动能,可见一斑。

当前硅谷地区的房价水平,已远超07年巅峰期水平。而且,预计2015年还将继续稳定增长。

加州历来是华人最喜爱的购房区域,为此,加州的房价、房屋销量一直相当稳定。但在整个加州,硅谷地区的房市表现极为抢眼,不仅平均房价远超加州平均水平,房屋销售情况也极为火爆。

硅谷房屋供应捉襟见肘 多户住宅更受欢迎

硅谷的住宅许可数量在2013年达到了8000,这是自2000年以来的最高值。但即使这样,相对于2013年硅谷33,000新增居民的数量,房屋供给仍然显得捉襟见肘。随着美国经济的持续复苏以及就业人数的增加,供给相对需求短缺的矛盾进一步凸显。而另一个趋势是,多户住宅占到了许可数量的70%,这是硅谷房产市场发展的一个新的趋势。

为何硅谷地区这么受欢迎?

经济发达硅谷作为美国经济的重要引擎之一,已经连续4年保持增长。最近的一份调查结果显示,今年半数以上硅谷企业计划增加招聘,减少裁员,表明硅谷经济呈继续增长态势。大量的高科技公司创造了巨大的财富和富豪,也吸引着全球资本源源不断的到来。正因为"不差钱",才让硅谷的房价成为了美国最贵地区之一,也保证了硅谷的房产市场可以在金融危机后得以迅速复苏。可以肯定的说,只要硅谷还是硅谷,那么它的房价除了涨就只能是涨。

注释:作为美国经济的重要引擎之一,硅谷地区人均收入遥遥领先于美国平均水平。强劲的收入水平,使得硅谷成为美国房价最贵的地区之一。

教育领先 世界知名的斯坦福大学、伯克莱大学便坐落于此。硅谷有美国最好教育体系,最好的小学、中学、和高中,有各种课外学习班。硅谷地区还有专门为非英语国家来的外国留学生提供优质服务的特殊班级。由于湾区人口密度较大,学校、图书馆、商场也比较集中,非常便于生活, 中国的食品店也随处可见, 这是美国其他州所无法相比的。根据居外网(juwai.com)数据,子女教育问题是中国买家在美国置业的首要原因,这也促使硅谷成为中国买家首选投资目的地之一。

人口增长 随着经济复苏与工作岗位的增加,硅谷的人口数量持续增长。虽然自然人口增长率仍小幅低于历史均值,但2013年,硅谷的净流入人口为14,000人,是十五年来的最高值,显示出了良好的增长趋势,硅谷人口增长率也大幅高于加州和美国的平均水平。

从长期来看,人口的稳定增长尤其是外来人口的流入是房地产市场健康发展的基础,所以硅谷的房产市场稳步增值是有保障的。上面我们曾提到,随着美国经济的持续复苏以及就业人数的增加,供给相对需求短缺的矛盾进一步凸显。而反过来,地产开发商更愿意兴建公寓来取代独立屋,以满足市场的需求。

环境宜居 环境是很多中国买家吸引到硅谷来的因素,与许多美国其他地方的人们被吸引到硅谷来的原因一样:它是一个非常宜居的地方。对于深受雾霾、有害食品等侵害的中国人来说,好的自然环境与人文环境更是显得弥足珍贵。硅谷不仅气候四季如春,而且文化多元富于生机,从户外活动到高雅的文化活动,各种品味的人们都能找到自己所需。不仅如此,很多当地的小区甚至有自己的主题学校和公园。

海外力量 海外买家尤其是中国买家的推波助澜,促进了硅谷和加州市场更快的复苏。据美国房地产经纪人协会称,去年在所有被外国公民买走的美国房屋中,有12%是被中国购房者买走的,而他们购买的房屋有超过一半位于加利福尼亚州。据当地知名的房产经纪人估算,在Palo Alto市的房产买卖中,在有多个出价的情况下,最后胜出的买家中有中国渊源或者直接来自中国的买家占到了大概60%-70%.

在硅谷买房的四类中国买家分析

中国买家"疯狂"购房的趋势在短期内不会改变。越来越多富有的中国人开始投资硅谷,他们希望自己的资产在国外多元化。这样的驱使下,硅谷的房产市场繁荣也许只是刚刚开始。

那么,哪些中国人在买呢?

"海归"人士-----他们回中国之前有相当的美国生活经历。他们通常着眼于中高端市场,学区好的地区。

中国本地的富裕人士-----他们主要是为了分散投资,其中更有最近减持中国的房产后把资金转投到美国房产的。

为了小孩在美国买房子-----先买好房子以便来美国陪孩子念书的时候自住,这些人比较喜欢学校附近或者交通方便的价位适中的房子。

中国的白领和中产阶层------一般在中国至少有一套房子,最近这部分人有所增加,但是投资金额不大。

购房专家

John Yang

房产专家
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专家领域:房产
擅长:房产
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